АналитикаФинансированиеДата публикации: 4 декабря 2024

Ипотечный рынок России готовится к двум годам сжатия: ВТБ ждёт выдачу 2024 года минус 35%, около 5 трлн рублей, и минус не менее 20% в 2025-м

Ипотечный рынок в России входит во второй год подряд сжатия, и цифры, представленные в конце 2024 года, описывают не паузу, а смену режима. На инвестиционном форуме «Россия зовет!» 4 декабря 2024 года ВТБ спрогнозировал, что выдача ипотеки за полный 2024 год достигнет около 5 трлн рублей — примерно на 35% ниже рекордного 2023 года, — а в 2025 году составит около 4 трлн рублей, то есть снизится ещё минимум на 20%. Почти одновременно ДОМ.РФ оценил итог 2024 года примерно в 1,4 млн кредитов на 5 трлн рублей и очертил на 2025 год диапазон 1,2–1,3 млн кредитов на 4–4,5 трлн рублей при ставках выше 20%. При рыночной ставке 28,4% на 15 ноября 2024 года и просадке льготной выдачи в начале ноября из-за исчерпания лимитов программ этот разбор показывает, как устроено сжатие и кого оно затрагивает.

Прогноз ВТБ: около 5 трлн рублей в 2024 году и около 4 трлн в 2025-м

Главной цифрой инвестиционного форума «Россия зовет!» 4 декабря 2024 года стал двухлетний прогноз сжатия. ВТБ ожидает выдачу ипотеки в объёме около 5 трлн рублей за полный 2024 год, что банк описывает как снижение примерно на 35% к 2023 году, и около 4 трлн рублей в 2025 году — падение не менее чем на 20% к 2024-му. Прогноз в день форума передал ПРАЙМ.

Две особенности прогноза важны до всяких интерпретаций. Во-первых, цифра 2024 года — это снижение от рекордной базы: 2023 год был сильнейшим в истории рынка, и минус 35% от рекорда означают большую абсолютную потерю, чем тот же процент от обычного года. Во-вторых, цифра 2025 года — это явно пол, а не точечная оценка: «минимум минус 20%» означает, что банк видит 4 трлн рублей как верхнюю границу выдачи следующего года при своих рабочих допущениях, а не как центральный прогноз с шансом на пересмотр вверх.

Площадка важна не меньше самих цифр. Инвестиционный форум — это место, где крупный банк говорит с владельцами капитала, и двухлетний прогноз сжатия, озвученный там, является сигналом к планированию: он сообщает инвесторам, застройщикам и контрагентам, что ипотечный двигатель строительного сектора до конца 2025 года будет работать вполсилы и что бизнес-планы, сложенные под объёмы 2023 года, нужно переписывать, а не подкручивать.

Прочитанные вместе, две строки описывают рынок, который за два года теряет близкую к половине часть объёма, пока его цена — рыночная ипотечная ставка — держится на уровнях, исключающих большинство заёмщиков без субсидии. Дальше разбор идёт по цепочке: арифметика снижения, независимый подсчёт ДОМ.РФ, структура выдачи, которую оставляет сжатие, ставка, которая его вызывает, лимиты, ограничивающие даже льготную часть, и последствия для застройщиков и банков.

Арифметика за процентами

Проценты банка подразумевают масштаб, который стоит проговорить; следующие величины — простые вычисления из самих цифр ВТБ, а не дополнительные факты источника. Если 5 трлн рублей 2024 года — это на 35% меньше 2023-го, то база 2023 года составляет примерно 7,7 трлн рублей. Шаг с 2024 на 2025 год снимает ещё триллион рублей годовой выдачи. Накопленно цифра 2025 года около 4 трлн рублей оказывается почти на 48% ниже подразумеваемой базы 2023-го: за два года рынок теряет близкую к половине часть рекордного объёма.

Эти производные величины важны, потому что одни проценты преуменьшают сдвиг. Рынок, который выдаёт 7,7 трлн рублей в один год и 4 трлн двумя годами позже, — не тот же рынок в более тихий сезон: инфраструктура выдачи — отделения банков, офисы продаж застройщиков, оценка и регистрация — рассчитана на больший поток и должна либо сжиматься, либо перестраиваться на другие продукты.

Подсчёт ДОМ.РФ: 1,4 млн кредитов в 2024 году и 1,2–1,3 млн в 2025-м

За девять дней до форума, 25 ноября 2024 года, ДОМ.РФ опубликовал собственное чтение того же года: оно совпадает с объёмом ВТБ и добавляет число кредитов. По данным отдельного сообщения ПРАЙМ, за 2024 год ожидается около 1,4 млн ипотечных кредитов на 5 трлн рублей — на треть меньше рекордного 2023 года, — а при ставках выше 20% в 2025 году — 1,2–1,3 млн кредитов на 4–4,5 трлн рублей.

Число кредитов добавляет измерение, которое объёмы скрывают: сжатие — это не только меньшие чеки и меньше дорогих покупок, это меньше семей, входящих в рынок вообще. Треть от числа кредитов рекордного года — это очень большое количество домохозяйств и продаж застройщиков, которые просто не случаются.

Условность диапазона на 2025 год не менее важна. ДОМ.РФ не подаёт 4–4,5 трлн рублей как безусловный прогноз: диапазон привязан к среде ставок выше 20%. Если ставки уйдут заметно ниже этого порога, диапазон придётся пересматривать; если останутся там, где их оставила осень 2024 года, реалистичной становится нижняя часть диапазона. Таким образом, прогноз — это функция прежде всего денежно-кредитной политики и лишь во вторую очередь жилищного спроса.

Где два прогноза встречаются

Две оценки сделаны независимо и опубликованы с разницей в девять дней, но сходятся по объёму 2024 года: около 5 трлн рублей. На 2025 год «около 4 трлн, минимум минус 20%» у ВТБ лежит у нижней границы диапазона ДОМ.РФ в 4–4,5 трлн рублей, причём ДОМ.РФ добавляет явное условие — ставки выше 20%, — которое пол ВТБ подразумевает молчаливо. Пересечение двух диапазонов и есть правдоподобный коридор 2025 года: примерно 4–4,5 трлн рублей.

Соединение объёмов и числа кредитов ДОМ.РФ даёт ещё одно чтение: средний кредит около 3,6 млн рублей в 2024 году (5 трлн, делённые на 1,4 млн) и около 3,4 млн рублей в середине диапазона 2025 года (4,25 трлн на 1,25 млн). Лёгкое снижение среднего чека говорит, что по мере сжатия смесь смещается к меньшим кредитам, — это чтение из собственных цифр института, а не отдельный факт источника.

Структура 2024 года: «Семейная ипотека» выше 40%, рыночные продукты — около трети

Сжимающийся рынок не уменьшается равномерно, и разбивка структуры 2024 года от ВТБ показывает, где концентрируется оставшийся объём:

• программа «Семейная ипотека» — более 40% выдачи 2024 года, крупнейшая опора рынка;
• рыночные продукты — около трети выдачи, сегмент, который исторически задавал цену всему рынку;
• ИТ-ипотека — наименьший объём среди названных программ;
• остаток — прочие льготные и адресные программы вне трёх названных линий.

Такое распределение — подпись сжатия. Когда одна льготная программа даёт более 40% всей выдачи, а все рыночные продукты вместе держат около трети, рынок перестаёт быть рынком в смысле ценообразования: большинство кредитов оценивается параметрами программ, заданными вне банковской системы, а то меньшинство, которое оценивают банки, оценено на уровне, недоступном большинству домохозяйств.

Исчезновение рыночных продуктов — поэтому не циклический спад одной продуктовой линейки. Это фактический уход несубсидированной ипотеки из массового рынка: при ставках осени 2024 года рыночный кредит является нишевым инструментом для заёмщиков с необычно высоким подтверждённым доходом или необычно большим первоначальным взносом, а не массовым продуктом.

Минимальный объём ИТ-ипотеки дополняет картину: даже внутри льготного набора программы с узкими критериями отбора не способны заменить массовую линию, и их вклад остаётся символическим на фоне опоры «Семейной ипотеки». Структура, иными словами, стала функцией дизайна программ, а не предпочтений заёмщиков.

28,4%: рыночная ставка, опустошившая рыночный сегмент

Ценовая сторона истории — одно число с крутой траекторией: рыночная ипотечная ставка составляла 28,4% на 15 ноября 2024 года, что на 6,1 п.п. выше начала октября. Подразумеваемый уровень начала октября около 22,3% уже был ограничительным; шестинедельный ход до 28,4% соответствует среде ключевой ставки осени 2024 года и вывел рыночную ипотеку за пределы платёжеспособности медианного заёмщика.

Темп движения тоже показателен. Шесть и одна десятая процентного пункта примерно за шесть недель — это порядка одного процентного пункта в неделю, производное чтение из двух дат источника, — и при таком темпе любое долгосрочное жилищное решение откладывается: между одобрением кредита и выходом на сделку ставка может измениться сильнее, чем условия самой сделки.

Именно этот механизм соединяет ставку со структурой, описанной выше. По мере роста рыночной ставки платёж по несубсидированному кредиту растёт быстрее доходов, заявители не проходят проверку платёжеспособности, а банки сами ужесточают одобрения. Спрос, которому всё ещё нужно жильё, не исчезает: он мигрирует в льготные программы, где ставку задаёт государство, — поэтому линия «Семейной ипотеки» и превышает 40% выдачи, тогда как рыночные продукты держат около трети и продолжают терять почву.

Иллюстративный расчёт платежа

Масштаб барьера легче почувствовать в ежемесячном платеже, чем в годовых процентах; следующий пример — расчёт на оговорённых допущениях, а не данные источника: возьмём производный средний кредит 2024 года около 3,6 млн рублей, срок 20 лет и рыночную ставку 28,4%, наблюдавшуюся 15 ноября 2024 года. Аннуитетный график при таких параметрах даёт платёж порядка 85,5 тыс. рублей в месяц, из которых в первый месяц около 85,2 тыс. рублей — одни проценты. Источник не публикует ставки программ, поэтому сравнительный платёж здесь не рассчитывается; смысл примера уже — при 28,4% проценты первого месяца по среднему кредиту многократно превышают месячную аренду скромной квартиры, и несубсидированный массовый рынок просто не сходится.

Лимиты и ноябрьская просадка льготной выдачи

Если рыночный сегмент выдавила цена, то льготный сегмент ограничили квоты. В начале ноября 2024 года льготная выдача ипотеки просела из-за исчерпания лимитов программ: государственные опоры рынка работают на фиксированных конвертах финансирования, и когда конверт выбран, выдача останавливается или замедляется независимо от спроса.

У просадки три следствия для чтения сжатия 2024–2025 годов. Первое: льготная опора имеет собственный количественный потолок — даже неограниченный спрос не превращается в выдачу, когда лимит исчерпан. Второе: момент покупки становится функцией календаря программ, а не готовности семьи — заёмщики спешат оформить кредит до выбора лимитов, что раздувает ранние месяцы и углубляет поздние просадки. Третье: прогноз 4–4,5 трлн рублей на 2025 год зависит не только от ставок, но и от того, откроют ли новые лимиты и обновлённые программы рационированный канал.

Заёмщик между ставкой и лимитом

Для домохозяйства сжатие выглядит как три закрытые двери. Первая — рыночная ставка 28,4%: платёж по среднему кредиту неподъёмен без исключительно высокого дохода. Вторая — условия программ: линия «Семейной ипотеки» требует соответствия критериям, и семья без нужного статуса или без подходящего объекта в программу не попадает. Третья — сам лимит: даже подходящая семья в начале ноября 2024 года могла столкнуться с исчерпанным конвертом программы.

Естественная реакция такого домохозяйства — отложить покупку и остаться в аренде или у родственников, продолжая копить на больший первоначальный взнос. Это поведение рационально, но оно же углубляет сжатие: отложенный спрос не исчезает, он накапливается в будущих годах и вернётся в рынок единой волной, если ставки и лимиты позволят, — что делает траекторию после 2025 года крайне чувствительной к любому смягчению условий.

Что сжатие означает для застройщиков и банков

Цифры источника не сопровождаются отраслевым исследованием влияния, но цепочка от выдачи к реальной экономике достаточно коротка, чтобы проследить её как чтение тех же чисел. Для застройщиков ипотека — это финансирование их продаж: подразумеваемые 7,7 трлн рублей покупательского кредита 2023 года, превращающиеся в около 5 трлн в 2024-м и около 4 трлн в 2025-м, означают пул покупателей, сужающийся примерно вдвое за два года. При более чем 40% выдачи внутри программы «Семейная ипотека» эффективный спрос концентрируется в домохозяйствах, подходящих под эту программу, — семьях с детьми, — и планирование проектов, смесь квартир и ценообразование всё больше должны говорить с этой аудиторией, а не с широким рынком.

Для банков сжатие режет бизнес выдачи с двух сторон. Рыночная книга фактически заморожена при 28,4%: мало заёмщиков проходит отбор, а те, кто проходят, оценены на уровнях, где кредитный и репутационный риск растут вместе. Льготная книга ограничена лимитами программ, как показала ноябрьская просадка, и её экономика для банка зависит от программных субсидий, а не от маржи. Рынок, выдающий 4 трлн рублей вместо 7,7 трлн, поддерживает и меньше кросс-продаж — страхование, карты, депозиты вокруг обслуживания ипотеки, — поэтому выручка ипотечной франшизы сжимается быстрее формального объёма.

Ни один из секторов не может компенсировать сжатие ценой: повышение цен застройщиком против вдвое меньшего пула финансируемых покупателей углубит проблему продаж, а ставка банков выше 28,4% выведет из рынка и оставшийся несубсидированный спрос. Доступная обоим настройка — количество и смесь: меньше запусков, ориентированных на подходящих под программу покупателей, меньше выдач, сконцентрированных внутри льготных конвертов, — и именно эту форму структура 2024 года уже показывает.

Форма сжатия 2024–2025 годов

Прогнозы декабря 2024 года описывают один процесс с четырёх сторон — объём, число, структура и цена:

1. объём: около 5 трлн рублей в 2024 году, минус около 35% к рекордному 2023-му, и около 4 трлн рублей в 2025-м, минус не менее 20% дополнительно, по ВТБ;
2. число: около 1,4 млн кредитов в 2024 году и 1,2–1,3 млн в 2025-м при ставках выше 20%, по ДОМ.РФ;
3. структура: «Семейная ипотека» более 40% выдачи 2024 года, рыночные продукты около трети, ИТ-ипотека — наименьшая названная линия;
4. цена и рационирование: рыночная ставка 28,4% на 15 ноября 2024 года, плюс 6,1 п.п. с начала октября, и просадка льготной выдачи в начале ноября из-за исчерпания лимитов.

У этого режима есть три индикатора, за которыми достаточно следить в 2025 году, не выходя за границы источника. Первый — уровень рыночной ставки относительно порога 20%, к которому ДОМ.РФ привязал свой диапазон: уход ниже порога меняет рамку прогноза, удержание выше порога сохраняет её. Второй — состояние лимитов льготных программ: новые конверты означают продолжение выдачи, а пауза между конвертами повторяет ноябрьскую просадку в большем масштабе. Третий — доля «Семейной ипотеки» в структуре: её удержание выше 40% подтверждает рационирование, тогда как возвращение рыночных продуктов к трети выдачи и выше сигнализировало бы о возврате ценового механизма.

Собранные вместе, четыре стороны описывают переход ипотечного рынка от массового рынка, цену которому задают банки, к рационированному рынку, цену которому задают программы. Сжатие 2024–2025 годов — не спад, который можно переждать; это новый операционный режим рынка, и планировать внутри него придётся каждому участнику — заёмщику, застройщику, банку.